El discreto encanto de los listados (2)

El caso de las webs inmobiliarias online

A primera vista a la hora de buscar un inmueble el comprador tiene unos criterios claros; una cantidad máxima a gastar y unas condiciones que el inmueble debería cumplir (número de habitaciones, metros cuadrados, situación, etc.).

El modelo de interacción de la mayoría de webs inmobiliarias (proceso guiado) supone que esos critierios iniciales varian poco y por tanto la interacción está basada en preguntar todos estos criterios en diversos pasos para mostrar solo los inmuebles que los cumplan

Sin embargo este escenario de uso no está bien planteado. Un análisis más detallado revela que los critierios iniciales de selección pueden variar mucho.

En el modelo guiado esto ocasiona dos problemas:

- Se descartan inmuebles que sí podrían interesar al usuario
- Variar los criterios es lento porque significa comenzar el proceso de nuevo

Veamos algunos de los criterios iniciales.

Precio

El precio que el comprador estima inicialmente que puede gastar se supone determinado por su situación económica, por lo que no se esperan grandes variaciones. Sin embargo muchos factores pueden modificarlo.

Es bastante probable la primera estimación de precio del comprador no haya sido correcta. La rápida evolución de los precios del mercado que crecen al 17% anual hace difícil estimar un precio.

También es probable que el precio inicial no se ajuste a los criterios que se buscan (metros cuadrados, zona, habitaciones) lo que obligará a reajustarlo.

Ante una decisión de tal importancia el comprador puede conseguir del financiador más recursos o ampliar el plazo de devolución, con tal de adquirir el inmueble que le interesa.

Tamaño

El número de personas y los planes de futuro determinan que el usuario tenga claro un tamaño aproximado en metros cuadrados para el inmueble. Este es otro criterio que se puede modificar sobre la marcha ante inmuebles concretos.

El aprovechamiento del espacio en diferentes inmuebles conlleva que algunos de 70 metros cuadrados permitan más espacio efectivo, que otros de 100 metros llenos de esquinas o pilares. En otros inmuebles las áreas poco aprovechables como pasillo, balcones o terrazas ocupan muchos metros.

La altura de los techos hace que inmuebles pequeños den la buscada sensación de amplitud. Otros inmuebles tienen una distribución que prima algunas áreas, por ejemplo una cocina y baños minúsculos a cambio de un gran salón.

Localización

El prestigio de la zona escogida para vivir es otro criterio claramente decidido por el usuario desde el principio. Vivir en una zona determinada implica un status social, un determinado coste, nivel de seguridad, etc.

La cuestión es que trazar líneas divisorias entre zonas de la ciudad no es la solución. En la realidad no hay cambios bruscos sino transiciones de una zona a otra y hay multitud de excepciones. En el barrio del Raval de Barcelona algunas calles están copadas por elitistas galerias de diseño, mientras que otras siguen siendo marginales.

Combinaciones de factores

Todas estas variables se complican aún más cuando existen combinaciones. Los compradores pueden modificar sus criterios iniciales drásticamente ante ofertas concretas.

Por ejemplo, para vivir en un inmueble con excelentes vistas o en una calle céntrica se puede pagar mucho más de lo planeado, aceptar un tamaño menor al deseado inicialmente, etc.

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